民生信托一年闪退佳兆业 来看房企背后的这些金主

原创 Kbet365  2021-02-25 10:21 

编者按:信托、基金、AMC等非银机构,多年来一直隐身房企背后,扮演“金主”角色。“三道红线”之下,降负债、拓融资,成为房企当务之急,投资机构也在伺机掘金。就此,焦点财经特别推出《魅影》系列,穿透房企融资表象,照见金主隐秘身影。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

子公司的一次股东变更,牵出了佳兆业集团控股有限公司背后的信托身影和股权投资机构,令其非银融资渠道进一步浮出水面。

事情起源于“上海佳兆业地产”。这家公司全称是佳兆业地产(上海)有限公司,2月8日,其实控人由“卢志强”变更为“佳兆业集团”。

熟悉地产行业和金融业的圈内人士,对卢志强应该不陌生,他控制的泛海控股(000046.SZ)目前业务涵盖金融服务、房地产、战略投资等多个领域,并陆续入主了民生信托、民生证券、亚太财险等国内外金融机构。

卢志强是民生信托的实控人,也正因如此,才有了后续的故事。

“上海佳兆业地产”此前由佳兆业集团旗下的“上海新湾投资发展有限公司”(简称“上海新湾投资”)100%控股。2019年7月,其企业类型发生更变,由“有限责任公司(法人独资)”变更为“其他有限责任公司”。

随之股东也变更,民生信托进入,持股90%;而上海新湾投资持股降至10%。同时,上海佳兆业地产的注册资本从3000万增加至3亿元。

由此,上海佳兆业地产的实控人由佳兆业集团变更为卢志强。后续,其股东又几经变化,控股权也几度易主。

先是上海新湾投资出让5%股权,引进“深圳广泰鑫商务咨询有限公司”。后来,民生信托退出,深圳广泰鑫和上海新湾投资接盘其股权,各自持股比例由先前的5%上升至50%,并列成为上海佳兆业地产的实控人。

2月5日,股东之列又新增一员“新疆鼎信国合股权投资管理有限公司”。 由此,上海佳兆业地产成为三家公司持股的局面,由上海新湾投资、新疆鼎信国合、深圳广泰鑫分别持股50%、35%、15%。

穿透可知,上海新湾投资由佳兆业集团100%控股,所以上海佳兆业地产的实质控制人最终变更为佳兆业集团。

一年多时间内,民生信托一进一出,佳兆业集团从出让控股权到收回,这样的操作有何内在逻辑。更引人深思的是,在民生信托入股后,上海新湾投资曾多次向民生信托质押其股份。

实际上,这样的操作的在地产领域很常见,让信托入股子公司、联营和合营公司,可以实现房企的融资需求。而且,股权质押对于房企的控股股东来说,大部分也是融资需求。

具体而言,信托公司向融资人放款,融资人按照合同支付利息,并在到期后归还本金,大部分信托资金通过信托贷款或者带回购条款的股权融资投资房地产项目,主要是参与地产项目“招拍挂”拿地阶段、前期工程阶段和工程项目施工阶段。

在这一模式下,如果房企对项目公司持股比例低,可通过条款设计在会计上不并表,仅体现为长期股权投资;若持股比例过高,并表后投资方以少数股东权益出现在报表上,同样可以起到表外融资隐藏有息债务的作用。

2020年8月,房企融资“三道红线”新规后,监管部门下发了三张监测表,除涵盖 “三道红线”监测指标外,还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品融资以及其他表外有息负债等数据,对表外融资也进行了穿透式监管。

以股权融资为例,一类是纯粹的真股融资,另一类则为明股实债。“三道红线”之后,后者也被纳入表外负债申报范围的“永续债”产品。

不少业内人士预测,往后金融公司、信托和险资等资金进入地产领域会呈现一大特点,会从以往的债权融资大规模真股权融资,如合作开放、分拆物业上市、债转股、引入战略投资者等。

所以,可以看到房企近期频频分拆物业上市,出售项目公司股权,以及引入战投等,其实质便是股权融资。

再来看佳兆业,民生信托退出之后,上海佳兆业地产于2月5日继续引入“新疆鼎信国合股权投资管理有限公司”。穿透可知,这是一家由鼎信长城投资管理集团全资控股企业,其主要业务是参与股权投资,为非上市及已上市公司提供直接融资的相关的服务。

这样的融资案例,在佳兆业体系并非个例。2020年10月,佳兆业健康宣布与金鼎湖巨龙旅游开发(北京)有限公司及中粮信托订立协议,共同开发运营北京密云金鼎湖项目。

当中,中粮信托扮演就是股权投资人的角色,为整个项目的建设、开发及营运提供金融业务支持,包括但不限于以股本投资及物业信托方式提供。

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